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房企轉型瞄準存量市場 另辟蹊徑求發展

2017-09-19 來源:中國證券報
 
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 當前傳統的商品房開發銷售模式正面臨挑戰。業內人士認為,為了創造新的業務增長點,房企紛紛挖掘存量市場。存量經營涉足土地、園區、房屋、固定設施等各類不動產;個人、企業和政府等各類客戶;租賃、傭金、管理、服務費等不同服務,相較于增量開發,其盈利模式的核心要素更豐富。

  轉型契機凸顯

  土地供應與房地產開發高度相關,西南證券分析師胡華如認為,土地供應總量明顯不足、新開工面積開始落后于銷售面積或導致新房緊缺,溢價率居高不下使得房地產企業的土地可獲得性降低,傳統的商品房開發銷售模式正面臨發展的“天花板”。

  自2016年起,住建部、發改委等部委多次發文支持特色小鎮發展,各地地方政府紛紛跟進相關文件,“大城市+特色小鎮”已逐漸成為我國區域經濟發展的新模式,城鎮化轉型發展也成為房企轉型的契機之一。

  胡華如認為,房地產企業正在面臨由增量開發轉向存量經營的變局。增量開發是指以新增建設用地和房屋的重新建造為前置條件,以開發商為主導、以傳統開發銷售模式為主,意在短期快速變現的商業行為;而存量經營是以達到使用條件的經營性不動產為基礎條件、以運營商或服務商為主導、以租賃使用和相關服務為主,意在持續穩定變現的商業行為。

  具體來看,存量經營涉足土地、園區、房屋、固定設施等各類不動產;個人、企業和政府等各類客戶;租賃、傭金、管理、服務費等不同服務,相較于增量開發,其盈利模式的核心要素更豐富。

  另辟蹊徑求發展

  在政策和市場的雙重因素催化下,特色小鎮、長租公寓、教育醫療、文化旅游等成為房企搶灘的熱門業務,目前看來,各大房企謀劃的轉型路徑呈現出多元化特點。

  泰禾集團推出了基于多元化產業布局的“泰禾+”戰略。泰禾集團副總裁、泰禾北京公司總經理張晉元介紹,泰禾在以房地產為主業的同時,布局了商業、醫療、文化、教育等諸多領域,受益于“泰禾+”戰略的首發項目——泰禾昌平拾景園將一站式解決業主的醫療、教育、購物、社交、文化等全方位生活需求。

  特色小鎮的開發建設尤其受房企歡迎,房地產行業的龍頭公司如萬科、碧桂園、恒大、綠城集團等均涉及特色小鎮市場。東方證券分析師竺勁指出,當前房企普遍拿地困難,同時在融資端也受限嚴重,再疊加銷售回款放緩,導致資金壓力陡增。而特色小鎮受政府政策扶持,建設用地和信貸指標均向其傾斜,房企通過參與特色小鎮開發,有望同時解決拿地及融資兩大問題。2016年綠城集團成立綠城理想小鎮公司,專業開發理想小鎮項目,未來5-10年,綠城計劃將在上海、杭州和北京周邊打造5-10個“農業小鎮”;2016年8月,碧桂園宣布將在5年內投資1000億元建設智慧生態科技小鎮,選址為一線城市和強二線城市周邊30-80公里區域,并計劃2017年完成全年20個科技小鎮的布局。

  租賃市場方面,世聯行和萬科率先布局長租公寓。截至上半年,世聯行旗下出租公寓平臺世聯紅璞已落地27個城市,在九部委推進租賃市場試點的12個城市中,世聯紅璞進駐其中10個,簽約房間4萬多間;上半年長租公寓業務共實現收入為6767萬元,同比上升近5倍。今年上半年,萬科旗下長租公寓品牌泊寓已覆蓋21個一線及二線城市,累計獲取房間數超過7萬間,累計開業超過2萬間,開業6個月以上項目的平均出租率約87%。


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